同时履行抗辩权对物业有效吗（同时履行抗辩权，在物业费官司中能起多大作用？）

我们经常在各类事关物业管理话题的小视频中，看到许多貌似“专业人士”给出的言之凿凿的建议：如果你因为拖欠物业费，被无良物业公司起诉了，那么你在法庭上只要说出七个字，就极有可能打赢这场官司，或者说至少可以立于不败之地。

这七个字就是——“同时履行抗辩权”！

真的这么神奇吗？真的如此管用吗？这几个字真的就是斗败“无良物业公司”的诉讼法宝吗？

答案当然是否定的！

如果在没有做好其他充分准备的前提下，你仅凭这几个字去对抗物业公司的“专业团队”，那么你必输，你必败，甚至在调查和辩论阶段，你业已给法庭造成了一种“无理拒付物业费”的恶劣印象。

所谓的“同时履行抗辩权”，这是个非常专业的法律术语。《民法典》第五百二十五条 【同时履行抗辩权】法条定义（基本沿用原《合同法》第六十六条）：

当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。

相对于所谓的“先履行抗辩权”、“不按抗辩权”，业主拒绝支付物业费的抗辩权，似乎更为符合“同时履行抗辩权”的“特征”。但是，这一点长久以来在理论及实践中，均存在极大的争议。

也就是说，仅凭这“佶屈聱牙，晦涩难懂”的七个字，而且是至今存在争议的一个法律点，你又哪来的自信去打赢一场，你作为一个欠费债务人这一先天不利的官司呢？

退一万步讲，即便是业主拒绝支付物业费的抗辩权，属于“同时履行抗辩”已成司法定论；那么你又该如何去行使、去主张法律所赋予你的这项权利呢？你还是只“说出这七个字”就可以了吗？就能打赢官司吗？

凡是物业公司已经将你告上法庭，它们会有专门的团队去专注于这项“重点工作”，对它们而言，这是一场“输不起”的官司。实践来看，物业公司的举证重点侧重于三个方面：

一是提供合法服务的合同依据；二是它们已经按照合同约定以及相关规定和标准提供服务，就是说其实际履行符合约定的依据；三是向业主书面催交过物业费，而欠费业主无正当理由拒绝支付。

那么业主提出“同时履行抗辩”，就是针对上述第二点。意思就是，物业公司履行物业服务时，并不符合物业服务合同的约定，由此业主有权拒绝支付物业费。

这里就来到了问题的关键所在，打官司就是在打证据，绝不是当庭说出几个冠冕堂皇的“名词儿”和“术语”就可以胜诉的，尤其对于大多数非专业人士的业主而言，你如果听信那些“专家”之言，在你自身都未完全搞清的前提下，仅是空口祭出“同时履行抗辩权”这杆号称无往不胜的大旗，实则只会贻笑大方、适得其反。

你需要做的是，通过向法庭提交一系列的证据，去佐证你的抗辩权。而想要成功主张“共同履行抗辩权”，又对证据的要求非常高；这就是问题的难点所在。

就是说，你提交的证据，切记，绝不是说仅能证明：物业公司的服务只是存在微小瑕疵或多收了少许不合理的费用等等；

要力争证明物业公司在履行物业服务合同的过程中，存在大量的问题，不是“履行瑕疵”，而是构成了对物业服务合同的根本性违约。

怎样才能做到这一点呢？这需要去认真的学习法典及相关法规，去学习如何切实有效的搜集各类证据，而不是听那些所谓的专家们的“七字法宝”之言。