商品房买卖合同司法解释（开发商逾期交付房屋，可以解除商品房买卖合同吗？）

商品房买卖合同中，通常情形下，开发商都会与购房者约定，如开发商逾期交付房屋，超过一定期限的，购房者有权依法解除商品房买卖合同。但是，最近有购房者咨询，自己与开发商签订的商品房买卖合同，并没有逾期交房解除权的约定，自己是否能够解除商品房买卖合同？

首先，我国《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释〔2002〕16号)第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

根据最高院该批复的规定，消费型购房者对商品房享有的权利优先于建设工程承包人对商品房享有的优先受偿权。也就是说，在购房者与开发商商品房买卖合同未解除的情况下，或商品房买卖合同在开发商破产被迫予以解除的情况下，购房者享有要求开发商（破产管理人）交付房屋或退还购房款的权利。

所以，法律对于购房者遭受开发商逾期交付房屋的情况，是予以特殊保护的，但这种保护是以不解除商品房买卖合同作为前提条件的。因此，为保证该优先受偿权利，一般不建议解除商品房买卖合同。

但是，在特定情形下，开发商交房遥遥无期，购房者根本看不到交房的希望。又或者有的购房者根本不看重优先受偿权，只想要从高额的房贷中解脱出来，坚持要解除商品房买卖合同，那么又该如何操作呢？

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。　　

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”

根据《民法典》及相关司法解释的规定，在合同没有约定解除权的情况下，购房者可以行使法定解除权，一种情形是发生不能实现合同目的的情形；一种是开发商以自身行为表明不履行房屋交付义务；还有一种则是购房者催告开发商履行，而开发商无法在合理期限内履行交付义务的情形。按照司法解释的规定，合理期限为三个月，只要催告达到三个月，那么购房者要求解除商品房买卖合同的，法院是应当予以支持的。

综上，在商品房买卖合同没有约定解除权的情况下，购房者可以发函催告开发商履行房屋交付义务，超过三个月的合理期限开发商仍未能交付房屋的，购房者可以依法解除合同。