一些人想把名下房产给到自己的家人，但是又怕会产生高额的费用，特别是听说可能会产生总房价20%的个人所得税。如果房产是200万元购买的，现在市值300万，岂不是要交300万*20%=60万的税？

关于个税是否为总房价20%的问题，已经在上文赠与的房产要缴纳总房价20%的个人所得税？是谣言还是确有其事？中解释，本文不再赘述！

那么如何确定最优的过户方式呢？

一、过户方式

要想把房产给到子女，有3种过户方式可以选择：

• 继承过户
• 赠与过户
• 交易过户

以上3种方式哪一种是成本最低的最优选择呢？

在进行不同方式优劣评估时，除了考虑过户给子女会产生的直接费用，如果子女未来有再次出售的打算，还要考虑再次出售时可能增加的费用。

二、长期自用，不打算出售的房屋

如果房屋仅仅是自己使用，并没有出售房屋的打算，此时考虑的主要是过户产生的税费。

不论是继承，还是将房产赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，均免征个人所得税。

相关依据：《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）

第一条： 以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

2.1继承过户

不论是遗嘱继承，还是法定继承，都可以达到让子女达成让子女获得房产的结果。这种方式所产生的税费是最低的。主要的费用有：

• 房地产价值评估费用：按差额累计费率计算，房价100万元以内费率为5‰，101-1000万为2.5‰；
• 继承权公证费用：通常为房地产的评估价的0.05%-1.2%来收取，各城市有所差别；
• 房地产继承过户税费：包括房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税；
• 契税：法定继承人继承房地产的，免契税；非法定继承人遗嘱继承的，需缴纳1.5%的契税。

关于继承权公证费：

原来继承权公证费较为普遍的收费标准是房屋评估价值的2%，但2013年10月1起有了重大调整。

根据《国家发展改革委 财政部关于降低部分行政事业性收费标准的通知》(发改价格〔2013〕1494号)：

公证收费中证明财产继承、赠与、接受遗赠的收费标准为:

受益额20万元以下的部分，按不超过1.2%收取;

超过20万元不满50万元的部分，按不超过1%收取;

超过50万元不满500万元的部分,按不超过0.8%收取;

超过500万元不满1000万元的部分，按不超过0.5%收取;

超过1000万元的部分，按不超过0.1%收取。

证明单方赠与或受赠的，减半收取。

具体收费标准由各省、自治区、直辖市价格主管部门会同有关部门制定。

以上海市为例，继承权公证费收费标准如下：

相比原来房产价值2%的公证费用，可以说是有了断崖式的下降。

以上海房产50㎡、市值300万元为例，那么继承过户产生的费用为：

• 评估费=100万*5‰+200*2.5‰=10000（元）
• 公证费=50*80=4000（元）
• 过户税费=300万*0.05%+100+5=1605（元）

继承过户总费用=10000+4000+1605=15605（元）

有人可能会问，如果碰到有的城市公证费用比较高，必须要进行继承权公证吗？

要想完成过户，要么进行继承权公证，要么通过法院判决，而判决也是要支付诉讼费的，两者可以权衡选择。

至于有人说的如果双方申报的房屋价值符合市场价的，一般可以免掉评估费用；公证如果只公证签名的，费用仅需要数百元，真实性与可操作性待验证。

2.2赠与过户

相比继承过户，赠与过户要多出3%的契税。同样以上海房产50㎡、市值300万元为例，那么继承过户产生的费用为：

• 评估费=100万*5‰+200*2.5‰=10000（元）
• 公证费=50*80=4000（元）
• 过户税费（含契税）=300万*0.05%+100+5+300万*3%=91605（元）

赠与过户总费用=10000+4000+91605=105605（元）

可以看出新增的3%契税还是一笔不小的开支。

2.3交易过户

也可以选择房产买卖的方式将房产过户给子女。涉及到的主要费用有：

• ①契税：取决于面积是否超过90㎡、买方是否首套等确定：

• ②增值税：根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》确定增值税额，具体如下表：

• ③个人所得税：

住宅满足“满五唯一”条件的，免征个人所得税；

普通住宅不满足“满五唯一”条件的，按房价交易差额20%或全额的1%征收；

非普通住宅不满足“满五唯一”条件的，目前除几个一线城市发文规定按差额20%征收外,其余各地继续按全额1%~2%征收。

以上就是房屋不打算出售时，继承、赠与、交易三种过户方式涉及的费用与税费。其中继承过户费用是最低的，赠与过户要多出3%的契税，而交易过户取决于较多条件，变化范围比较大。

三、有房屋出售打算的

如果房屋近期有出售的打算，或者未来有可能出售，这时除了要考虑过户税费，还要考虑再次出售时增值税、个人所得税的影响，具体同以上2.3交易过户的规定。

增值税主要考虑对「满二」的影响；

个人所得税主要考虑对「满五唯一」的影响。

继承或受赠与的房屋再次出售时可以免征个税的条件：普通住宅+满五唯一。对于非普通住宅来说「满五」没有意义，「满二」还是有价值的。

3.1继承或受赠在「满二」、「满五」上的延续性

房产发生继承或受赠后，购房时间仍然从上次购房时起算。

依据：《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》国税发〔2005〕172号

第四条：个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到税务部门办理相关手续。

也就是说继承或者受赠的房产，继承或受赠前的时间仍然是算数的，这对于「满二」的增值税优惠、「满五」的免个税，相对交易过户还是有优势的。

3.2如果房产出售个税为差价20%过高，有什么办法可以降低个税？

关于个税核定征收

对于购房原价很低，按差价20%征收个税金额很高的房产，个税核定征收曾经也是一个可以降低税负的选择。

但据了解，上海已经严格实施对继承或受赠房屋出售据实征收，不允许核定征收。许多城市自2019年以后对继承或受赠房屋也不再实施核定征收。

既然核定征收行不通，可以考虑将房产赠与名下无房的成年子女、孙子女或兄弟姐妹，再由受赠与者以满五唯一免个税出售。产生的费用参考本文2.2赠与过户的内容。但是操作有风险，建议提前签订好协议。